Couper l'eau, changer la serrure, sortir les affaires du locataire : face à un loyer qui ne vient plus, la tentation existe. La loi n°103-2015/CNT ne prévoit rien de tel. Elle trace un chemin, avec des délais, qui passe par le tribunal. Le voici, étape par étape.
À retenir
- Votre congé est écrit, motivé par l'un des quatre motifs de la loi, et respecte un préavis (art. 45 à 47).
- Pour un loyer impayé : commandement de payer, au moins quinze jours, puis homologation par le président du tribunal (art. 28 à 31).
- L'expulsion est ordonnée par le tribunal, jamais décidée par le bailleur seul (art. 50, 54).
Comment mettre fin au bail ?
Cela dépend de sa durée.
Bail à durée déterminée
Il prend fin au terme convenu, après notification écrite du préavis de congé par le bailleur (art. 45). Le locataire peut partir avant le terme avec un préavis écrit de deux mois ; sans préavis, il vous doit deux mois de loyer.
Attention : un bail à durée déterminée qui continue après son terme devient un bail à durée indéterminée (art. 10).
Bail à durée indéterminée
Il ne prend fin qu'après un préavis d'au moins trois mois, donné par le locataire ou par le bailleur (art. 46).
Pour quels motifs pouvez-vous donner congé ?
Quatre motifs, pas d'autres (art. 47) :
- la reprise du logement pour y habiter, vous ou l'un de vos parents ou enfants ;
- une démolition pour reconstruire, ou des réparations qui exigent de vider les lieux ;
- le loyer non payé ;
- l'arrivée du terme d'un bail à durée déterminée.
La loi ajoute deux conditions : le locataire occupe le logement depuis au moins douze mois, et vous, ou le parent concerné, n'occupez pas déjà un logement à vous qui suffit à vos besoins. Elles tombent si vous proposez au locataire un logement équivalent, aux mêmes conditions et pour un loyer semblable (art. 48).
Le congé ne dispense pas le locataire de payer les loyers jusqu'au départ. Il peut contester le motif devant le tribunal (art. 47). Si le motif se révèle inexact, il a droit à des dommages-intérêts (art. 51).
Pour une démolition ou de grosses réparations, le locataire a un droit de priorité pour revenir dans le logement, s'il le demande dans les deux mois qui suivent le préavis (art. 49).
Vous vivez à l'étranger
Le congé est une notification écrite. Si un proche gère pour vous, donnez-lui un mandat écrit pour la faire, et gardez une copie datée et signée par le locataire, ou la preuve de la remise.
Le loyer n'est pas payé : que prévoit la loi ?
- Le commandement de payer (art. 28). À défaut de paiement aux termes convenus, vous adressez au locataire un commandement de payer les sommes dues.
- Son contenu (art. 29). Sous peine d'irrecevabilité, il précise : l'identité des parties, votre adresse, l'adresse du logement et le domicile du locataire, le montant du loyer et des charges, la période impayée, le total des impayés et le délai accordé.
- Le délai (art. 30). Au moins quinze jours à compter de la notification. Le locataire paie entre vos mains contre quittance, par virement, par consignation au greffe, ou par tout moyen qui prouve le paiement et sa date. Les délais de la loi sont des délais francs, prolongés au premier jour ouvrable s'ils finissent un jour non ouvrable (art. 64).
- L'homologation (art. 31 et 32). Le délai passé, le président du tribunal peut, à votre requête, homologuer le commandement et ordonner le paiement. Il statue dans les quarante-huit heures de l'enregistrement de la requête.
Si la requête est rejetée, il n'y a pas de recours (art. 33), mais vous pouvez toujours réclamer les impayés selon le droit commun (art. 34). Le locataire peut, lui aussi, saisir le tribunal après l'homologation. Poursuivre la procédure après avoir été payé engage votre responsabilité (art. 35).
Qui ordonne l'expulsion ?
Le tribunal, toujours.
- Si le locataire ne paie pas le loyer échu après le commandement, le tribunal peut résilier le bail et ordonner l'expulsion, sans préavis (art. 54). Il le peut aussi pour un usage non conforme, des travaux sans accord, ou un logement gravement négligé.
- Si le locataire refuse un congé valable et reste après le préavis, vous saisissez le tribunal pour ordonner son expulsion (art. 50).
- Le locataire qui reste après la fin du bail est occupant sans droit ni titre : il doit une indemnité fixée par le tribunal, au moins le double du loyer de la période (art. 19).
Le tribunal compétent est le tribunal de grande instance du lieu du logement (art. 62), et ses décisions sont exécutoires par provision (art. 63).
Dans quel ordre agir ?
- Rappeler tôt, par écrit et poliment. Voir relancer un locataire en retard.
- Adresser un commandement de payer conforme à l'article 29, avec au moins quinze jours.
- Demander l'homologation au président du tribunal si rien n'est payé.
- Saisir le tribunal pour la résiliation et l'expulsion si le locataire ne paie toujours pas.
Pour la phase amiable, voir que faire en cas de loyer impayé. Pour engager une procédure, un avocat ou un huissier vous évite les erreurs de forme.
Et si le rappel partait tout seul ?
Yiri envoie le rappel à votre nom, avant la date. Il relance poliment, à la date que le locataire a donnée. Chaque mois payé donne une quittance, en espèces comme en Mobile Money.
Essayer Yiri jusqu'à mon premier bilanTextes de référence
- Loi n°103-2015/CNT portant bail d'habitation privée au Burkina Faso, art. 10, 19, 28 à 35, 45 à 51, 54, 62 à 64 (copie du texte adopté, publiée par l'Académie de police)
Information générale, pas un conseil juridique. Texte vérifié le 29 octobre 2026 sur la loi n°103-2015/CNT. Pour engager une procédure, consultez un avocat ou un huissier.