Le bail de Madame Kaboré avec son locataire, signé pour un an, arrive à son terme le 31 décembre. Faut-il en signer un nouveau ? Le loyer peut-il changer ? Et si elle ne fait rien, que devient le bail ?
Exemple : noms fictifs.
À retenir
- Un bail à durée déterminée qui continue après son terme devient un bail à durée indéterminée (art. 10). Rien à signer pour qu'il continue.
- Pour qu'il s'arrête à son terme, le bailleur notifie un préavis de congé par écrit (art. 45).
- Un nouveau loyer se convient à deux et s'écrit ; il reste sous le plafond de la loi (art. 6).
Que se passe-t-il quand le bail arrive à son terme ?
S'il continue, il devient un bail à durée indéterminée. C'est l'article 10 : « le contrat à durée déterminée arrivant à échéance, devient un contrat à durée indéterminée lorsqu'il est maintenu au-delà de sa durée ».
Concrètement : le locataire reste, le loyer reste, les clauses restent. Ce qui change, c'est la manière d'y mettre fin. Un bail à durée indéterminée ne s'éteint qu'avec un préavis d'au moins trois mois, du locataire ou du bailleur (art. 46).
| Bail à durée déterminée | Bail à durée indéterminée | |
|---|---|---|
| Fin | au terme, après un préavis écrit du bailleur (art. 45) | après un préavis d'au moins trois mois (art. 46) |
| Départ anticipé du locataire | préavis de deux mois, par écrit ; sinon, deux mois de loyer d'indemnité (art. 45) | préavis d'au moins trois mois (art. 46) |
| Congé donné par le bailleur | sur l'un des motifs de l'article 47, dont l'arrivée du terme | sur l'un des motifs de l'article 47 |
Et si le bail dit « un an, renouvelable » ?
Beaucoup de baux, dont le modèle de Yiri, le prévoient : le bail se renouvelle par périodes d'un an, sauf congé écrit au moins trois mois avant le terme. La loi ne fixe pas ce délai pour un bail à durée déterminée ; trois mois, c'est le délai de l'article 46, repris par prudence. Qu'un tel bail reste à durée déterminée à chaque renouvellement, ou devienne indéterminé au sens de l'article 10, aucun juge burkinabè ne l'a tranché à notre connaissance. Dans les deux cas, le congé motivé et écrit reste la règle.
Faut-il signer un nouveau bail ?
Ce n'est pas obligatoire, mais c'est le bon moment si quelque chose change. Un nouveau bail écrit, en quatre exemplaires et légalisé (art. 5), s'impose quand :
- le loyer change ;
- la durée change (passer à deux ans, par exemple) ;
- la caution ou les charges changent ;
- un proche gère désormais à votre place : il doit être nommé (art. 5).
Si rien ne change, le bail continue tel quel. Notez simplement, de votre côté, qu'il est passé à durée indéterminée.
Le modèle de bail prévoit une durée d'un an renouvelable.
Peut-on changer le loyer au renouvellement ?
Oui, d'un commun accord, et sous le plafond. Le loyer peut être révisé à la hausse ou à la baisse (art. 36) ; les modalités de cette révision sont renvoyées à un décret (art. 37). Le plafond, lui, est dans la loi : la valeur locative annuelle ne dépasse pas 7 % de l'estimation du coût de réalisation du logement (art. 6).
En cas de désaccord, c'est le tribunal qui fixe le loyer (art. 7). Voir augmenter le loyer : ce que la loi permet.
Et si vous voulez récupérer le logement ?
Il faut un motif de l'article 47 et un préavis écrit. Les motifs sont : la reprise pour y habiter vous-même, ou y loger votre père, votre mère ou un enfant (ascendant ou descendant de premier rang), la démolition ou des réparations qui exigent de vider les lieux, le non-paiement du loyer, l'arrivée du terme d'un bail à durée déterminée.
Pour une reprise, le locataire doit avoir occupé le logement au moins 12 mois, et celui qui va y habiter ne doit pas déjà occuper un logement à lui, suffisant à ses besoins. Ces deux conditions tombent si vous offrez au locataire un logement d'égale importance, aux mêmes conditions et pour un loyer semblable (art. 48). Le locataire peut contester le motif devant le tribunal (art. 47). Voir résilier un bail : congé, impayés, expulsion.
Si vous gérez depuis l'étranger
Le préavis part par écrit, signé de vous ou de votre mandataire. Gardez-en une copie, avec la date à laquelle le locataire l'a reçu. Les délais de la loi sont des délais francs : si le dernier jour n'est pas ouvrable, il passe au jour ouvrable suivant (art. 64).
Textes de référence
- Loi n°103-2015/CNT du 22 décembre 2015 portant bail d'habitation privée au Burkina Faso, art. 5, 6, 7, 10, 36, 37, 45 à 48, 64 (copie du texte adopté, publiée par l'Académie de police)
Information générale, pas un conseil juridique. Texte vérifié le 6 novembre 2026 sur la loi n°103-2015/CNT.