À la sortie d'un locataire, la même scène se rejoue à Ouagadougou comme à Bobo : le bailleur veut retenir une partie de la caution pour des fissures et une peinture abîmée, le locataire jure que c'était déjà comme ça à l'entrée. Sans état des lieux écrit, personne ne peut le prouver. Voici ce que la loi n°103-2015/CNT demande, et comment éviter ce litige avant qu'il n'arrive.
À retenir
- Un état des lieux à l'entrée et à la sortie, en deux exemplaires, signé par les deux parties et joint au bail (art. 8 et 9).
- On décrit précisément : « bon état » et « état moyen » sont interdits par la loi (art. 9).
- La caution se rend après l'état des lieux de sortie, moins les seules sommes justifiées ; l'usure normale ne se retient pas (art. 20 et 26).
Qu'est-ce qu'un état des lieux, et pourquoi compte-t-il ?
L'état des lieux est une description écrite et détaillée du logement, dressée à un instant précis : à l'entrée du locataire (mise à disposition) puis à sa sortie (récupération du local). C'est la photographie de référence qui permet, plus tard, de dire ce qui s'est dégradé pendant la location et ce qui était déjà là avant.
La loi n°103-2015/CNT portant bail d'habitation privée au Burkina Faso l'encadre directement. Son article 8 prévoit qu'un état des lieux est dressé en deux exemplaires, aussi bien à la mise à disposition du local qu'à sa récupération, et qu'il est joint au contrat de bail. Ce n'est donc pas une formalité optionnelle : c'est une pièce annexe du bail.
Que doit contenir l'état des lieux ?
L'article 9 fixe le contenu et la forme. L'état des lieux doit être :
- Un écrit ayant date certaine, signé par les deux parties (bailleur et locataire).
- Une description détaillée du local : pièces, sols, murs, plafonds, ouvertures.
- Un relevé de l'état de fonctionnement des équipements (robinetterie, interrupteurs, prises, sanitaires...).
- Une appréciation de la qualité du local, avec mention des vices et détériorations constatés.
Point souvent ignoré : la loi impose des termes clairs et précis. Les formules larges comme « bon état » ou « état moyen » sont proscrites. Écrire « salon en bon état » ne vaut rien le jour du litige. Il faut décrire : « salon, mur nord : deux fissures horizontales d'environ 30 cm près de la fenêtre ; peinture écaillée derrière la porte ; carrelage intact ».
L'article 9 autorise aussi les parties à désigner, d'un commun accord, une tierce partie qualifiée pour établir le document. Utile quand le bailleur et le locataire ne s'entendent pas ou veulent un constat neutre.
Sans état des lieux, que se passe-t-il ?
C'est le passage que beaucoup de bailleurs et de locataires ignorent. L'article 9 pose une présomption : à défaut d'état des lieux, il est présumé, du seul fait de la signature du contrat, que le local a été remis au locataire en état d'être utilisé conformément à sa destination. C'est tout : la loi ne dit pas « en bon état », et rien ne décrit l'état réel du logement à l'entrée.
Concrètement, cette présomption coupe dans les deux sens :
- Pour le locataire : sans état des lieux d'entrée, impossible de prouver que les défauts existaient déjà. Il risque de payer à la sortie des dégradations qu'il n'a pas causées.
- Pour le bailleur : il perd lui aussi une preuve. Si le logement se dégrade, il n'a aucun point de comparaison pour justifier une retenue sur la caution.
Le document protège donc les deux parties. Le négliger, c'est s'en remettre à la parole de chacun le jour où l'argent est en jeu.
Comment faire l'état des lieux d'entrée, pièce par pièce ?
La méthode est toujours la même : on parcourt le logement dans un ordre fixe, pièce après pièce, et on note tout ce qui se voit. Voici la checklist à suivre.
Avant de commencer
- Date, adresse complète (secteur, parcelle, ville), identité du bailleur et du locataire avec n° CNIB.
- Le faire ensemble, sur place, le jour de la remise des clés, jamais de mémoire. Si vous êtes à l'étranger, la personne qui remet les clés en votre nom le fait avec le locataire et vous envoie le document signé et les photos le jour même.
- Prévoir deux exemplaires identiques, un pour chaque partie, plus l'exemplaire annexé au bail.
Pour chaque pièce, noter
- Sols : carrelage, ciment, état (fissures, carreaux cassés, taches).
- Murs et plafonds : peinture, fissures, traces d'humidité, trous.
- Ouvertures : portes, fenêtres, serrures, vitres, moustiquaires — ouvrent-elles, ferment-elles ?
- Électricité : interrupteurs, prises, points lumineux, ampoules présentes ou non.
- Plomberie (cuisine, douche, WC) : robinets, fuites, évacuation, chasse d'eau, lavabo, baignoire ou bac.
Les points à ne jamais oublier
- Compteurs : relever l'index du compteur d'électricité et celui de l'eau le jour de l'entrée. C'est ce qui évite les disputes sur les consommations.
- Clés : compter et décrire chaque jeu remis (porte principale, portail de la cour, cadenas, boîte aux lettres).
- Équipements fournis : climatiseur, ventilateur, chauffe-eau, placards — préciser la marque et l'état de fonctionnement.
- Cour, terrasse, dépendances : elles font partie du local loué et doivent être décrites.
- Photos datées : prenez des photos de chaque pièce et de chaque défaut, et annexez-les à l'écrit signé. Elles complètent la description ; elles ne la remplacent pas.
Un modèle d'état des lieux à recopier
Voici une trame simple qui suit l'article 9 : une description précise, sans formule vague. Adaptez-la à votre logement.
Une version prête à imprimer : modèle d'état des lieux (PDF).
ÉTAT DES LIEUX — [ENTRÉE / SORTIE] Annexe au contrat de bail (loi n°103-2015/CNT) Date : JJ/MM/AAAA Ville : ........... Secteur : ... Parcelle : ... Bailleur : [Nom, prénoms, CNIB n°...] Locataire : [Nom, prénoms, CNIB n°...] COMPTEURS . Électricité — index relevé : ........... . Eau — index relevé : ........... CLÉS REMISES . Porte principale : ... jeu(x) . Portail de la cour : ... jeu(x) . Autres (cadenas, boîte) : ........... PIÈCE PAR PIÈCE Salon . Sol : ........................................... . Murs / plafond : ................................ . Ouvertures (portes, fenêtres) : ................ . Électricité (prises, interrupteurs) : .......... Chambre 1 . Sol : ........................................... . Murs / plafond : ................................ . Ouvertures : .................................... . Électricité : ................................... Cuisine . Sol / murs : .................................... . Plomberie (évier, robinet, fuite ?) : .......... . Électricité : ................................... Douche / WC . Sol / murs : .................................... . Plomberie (chasse, robinet, évacuation) : ...... Cour / terrasse / dépendances . État : .......................................... ÉQUIPEMENTS FOURNIS . ......................... (marque, état) . ......................... (marque, état) OBSERVATIONS / VICES ET DÉTÉRIORATIONS CONSTATÉS . ................................................ . ................................................ Photos datées annexées : oui / non — nombre : ... Fait en deux exemplaires, à ............, le JJ/MM/AAAA. Signature du bailleur Signature du locataire
Et à la sortie ?
L'état des lieux de sortie se dresse le jour où le locataire rend les clés. On reprend exactement la même trame que l'entrée et on compare ligne par ligne. La différence entre les deux documents détermine ce qui peut être imputé au locataire.
Le locataire répond des dégradations causées par son fait ou sa faute, mais pas de l'usage normal du logement, de la vétusté ni de la force majeure (art. 20). Une peinture qui ternit après deux ans, c'est de l'usure ; un mur troué ou une vitre cassée, c'est une dégradation. La comparaison entre l'entrée et la sortie permet de faire la part des choses.
Quel lien avec la caution ?
C'est là que l'état des lieux prend toute sa valeur financière. L'article 26 prévoit que le dépôt de garantie (plafonné à deux mois de loyer maximum) est restitué à la récupération du local lorsque l'état des lieux de sortie est accepté par les deux parties, déduction faite des sommes restant dues et dûment justifiées.
Autrement dit, l'état des lieux de sortie conditionne la restitution de la caution. Sans lui, le bailleur n'a pas de base reconnue pour justifier une retenue, et le locataire n'a pas de preuve pour réclamer son remboursement intégral. Pour aller plus loin sur ce point, voyez notre article dédié à la caution et au dépôt de garantie au Burkina Faso.
Quelles erreurs éviter ?
- Ne pas en faire du tout. L'erreur la plus coûteuse : il ne reste que la présomption de l'article 9, qui ne décrit rien.
- Utiliser des formules vagues. « Bon état » est proscrit par la loi et inutile en cas de litige. Décrivez précisément.
- Oublier les index de compteurs. Source numéro un de disputes sur l'eau et l'électricité.
- Le signer d'un seul côté. L'article 9 demande la signature des deux parties ; un document signé par vous seul se conteste facilement.
- Ne pas l'annexer au bail. L'article 8 demande qu'il soit joint au contrat ; gardez les deux ensemble.
- Bâcler la sortie. Refaire la comparaison sérieusement protège autant le bailleur (justifier une retenue) que le locataire (récupérer sa caution).
Et si le rappel partait tout seul ?
Yiri envoie le rappel à votre nom, avant la date. Il relance poliment, à la date que le locataire a donnée. Chaque mois payé donne une quittance, en espèces comme en Mobile Money.
Essayer Yiri jusqu'à mon premier bilanTextes de référence
- Loi n°103-2015/CNT portant bail d'habitation privée au Burkina Faso, art. 8, 9, 20, 26 (copie du texte adopté, publiée par l'Académie de police)
Information générale, pas un conseil juridique. Texte vérifié le 29 octobre 2026 sur la loi n°103-2015/CNT. Pour une situation particulière, consultez un avocat ou un notaire.